Как открыть агентство недвижимости

Почему именно этой теме я уделяю внимание? Потому что во-первых, зарплата в конвертах – это хорошо до определенного момента, пока вдруг не возникает ситуация когда ты понимаешь всю невыгодность своего нелегального положения. Особенно не до конца эту проблему понимают начинающие риэлторы.В случае каких-либо неприятностей с клиентами суд никогда не будет на стороне человека, имеющего нелегальный доход и уклоняющегося от налогов. Рекомендую прочитать статью по этой теме Частный персональный риэлтор.


Отрицательные стороны нетрудоустроенных агентов:

1. Нет трудоустройства -нет стажа,
2. Нет профессионального статуса (посредник, черный маклер)
3. Нет белого дохода – нет возможности брать кредиты, ипотеки
4. Нет возможности объяснить в налоговой инспекции откуда ты взял деньги на приобретение автомобиля, дачи, квартиры и др.
5. Нет возможности у Агента доказать законным путем перед судом право на свое комиссионное вознаграждение в случае, если вам недоплатили или вообще не заплатили по сделке, в общем «кинули».

6. Только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель имеет право заключать и подписывать договора с клиентами.

Учитывая все эти отрицательные стороны, я рекомендую рядовым риэлторам стать индивидуальным предпринимателем ИП.

Пошаговая инструкция по открытию агентства недвижимости с нуля и открытие фирмы

Для открытия агентства недвижимости необходимо провести ряд обязательных действий:

Регистрация юридического лица ООО или ИП. Если вы решили в одиночку создавать свой бизнес, то подойдет ИП, а если у вас есть компаньон, то уже без вариантов ООО.

Подготовка пакета документов. Стоимость организационных расходов, с учетом открытия счета в банке составит для ИП 3 000 рублей, для ООО – 10 000 рублей.

Аренда или выкуп помещения. Для первоначального запуска бизнеса однозначно аренда, а потом можно озаботиться и покупкой офисного помещения с отдельным входом на первом этаже.

Набор сотрудников. Этот пункт на ваше усмотрение и полностью зависит от первоначальных возможностей.

Организация труда и бизнес-процессов.

Если вы решите открыть агентство недвижимости по франшизе, то большинство этих пунктов вам поможет решить фрайчанзи.

Подбор офисного помещения

Для ведения бизнеса желательно выбрать офис в центральной части города (если агентство будет заниматься арендой и продажей недвижимости по всему городу) или в районе, где непосредственно будет осуществляться деятельность. Самое оптимальное решение - офис на первом этаже с отдельным входом на красной линии. Второй вариант - офис в большом бизнес-центре. Офис может состоять из нескольких отдельных помещений. Первое помещение это комната ожидания клиентов и ресепшн, второе - место, где располагаются агенты по недвижимости. Отдельно должен быть организован кабинет руководителя, который возможно совмещать с местом для оформления документов, если юрист приходящий. Если юрист работает в штате на постоянной основе, нужно предусмотреть еще один кабинет, где он будет работать и оформлять сделки.

Подбор персонала

Для успешной деятельности агентства недвижимости необходимо набрать следующий коллектив : наемный или из числа учредителей. В штат будут входить - руководитель агентства, секретарь или помощник руководителя, агенты по недвижимости (риэлторы), юрист. В качестве дополнительного штата, по мере необходимости вводят рабочую единицу заместителя руководителя, водителя, специалиста по обслуживанию сайта и рекламных компаний.

Обязанности сотрудников

В обязанности руководителя входит контроль и организация работы всего агентства недвижимости.

В обязанности секретаря или помощника входит прием входящих звонков и корреспонденции, формирование заявок на приобретение и аренду недвижимости, учет объектов недвижимости, иногда вопросы рекламы и исполнение задач по хозяйственной части организации. На первых порах эти задачи выполняет руководитель и можно обойтись без помощника.

Задачи агента по недвижимости ясны, осуществление риэлторской деятельности в сфере аренды или продажи объектов недвижимости. Для эффективности работы риэлторов, формируют группы агентов по территориальности (определяют за определенным районом) и специфике недвижимости (жилая, коммерческая, дома, земельные участки, новостройки).

В компетенции юриста оформление сделок и всей сопутствующей документации. Он занимается заключением договоров на оказание услуг, составляет проекты договоров купли-продажи, дарения, мены, найма и т.д. Осуществляет консультацию риэлторов и клиентов, осуществляет сбор пакета документов для сделки и представительство во всех необходимых по роду деятельности учреждениях. На первоначальном этапе также можно не брать в штат юриста и воспользоваться услугами юридической компании на аутсорсинге.

Бухгалтерский учет в компании можно отдать на аутсорсинг или принять в штат бухгалтера.

Расходы агентства недвижимости

Задумываясь о том, как открыть агентство недвижимости с нуля, первое, что стоит учесть это бюджет. Основные затраты, при открытии агентства недвижимости:

аренда помещения будет стоить порядка 35-70 тысяч ежемесячно,

расходы на рекламу в агентстве недвижимости это практически ежедневная статья. Реклама объектов недвижимости в большинстве случаев платная. На нее в месяц у небольших агентств уходит около 50 000 рублей, у больших около 150 000 рублей в среднем. Желательно предусмотреть при открытии агентства недвижимости наличие оборотных средств на первые 3 месяца работы,

ледующий момент - это закупка мебели и оборудования. Если планируется частично удаленная работа агентов по недвижимости, количество рабочих мест формируется ровно в половину от числа работников. В связи с разъездным образом деятельности, некоторые агенты не находятся в офисе ежедневно. Также формируется рабочее место секретаря, юриста и руководителя. Для агентства, где планируется штат порядка 10 агентов, такие расходы в общей сложности составят порядка от 50 000-100 000 рублей,

расходы по регистрации организации, создание сайта и т.д. составят около 50 000 рублей,

к категории первоначальных затрат нужно отнести и заработную плату постоянных работников. На первоначальном этапе этот пункт может быть равен нулю,

услуги аутсорсинга. Стоимость бухгалтерских услуг составит от 3 000 рублей в месяц, стоимость юридических услуг от 10 000 рублей в месяц.,

транспортные услуги, услуги мобильной связи, услуги банка, обслуживающего вашу компанию могут составить от 15 000 рублей в месяц.

На открытие агентства недвижимости вам понадобится от 100 000 до 300 000 рублей.

Немного о заработке агента

Агенты по недвижимости работают по сдельной системе оплаты труда. Проценты устанавливает руководитель предприятия в зависимости от опыта и количества сделок. Существующая практика от 20 до 70 процентов от суммы вознаграждения по сделке. Но, как правило, удобный вариант, устраивающий обе стороны - 50 %. В среднем, агентства, где работает порядка 10 - 20 агентов считаются небольшими. В больших городах количество агентов на один офис, не считая филиалов, может приходиться до 100 человек. Можно рассмотреть вопрос открытия агентства недвижимости с рабочим штатом из одного человека. Руководитель, менеджер, агент и юрист выступают в одном лице. Для такого агентства понадобится 1 рабочее место и офис от 10 квадратных метров. Однако, прибыль такого агентства будет минимальна.

Прибыль и рентабельность агентства недвижимости

Какую же прибыль зарабатывает агентство недвижимости? Этого не может знать и предугадать никто. Многое зависит от базы объектов, от умения руководителя бизнеса и сотрудников вести переговоры с клиентами. Можно сказать одно, что если агентства недвижимости существуют, значит прибыль у них есть и первоначально вложенные средства окупаются быстро.

Агентство недвижимости как и любой другой бизнес может быть прибыльным или убыточным. Получение прибыли в конечном итоге не зависит от направления бизнеса, а зависит от умения руководителя заключить сделку и заработать эту прибыль.

Дополнительные моменты бизнеса

Услуги риэлторов в основном требуются для собственников недвижимости. Очень редко агентские договоры заключают при поиске нужных объектов, как для покупки, так и для аренды. В основном, плательщиком вознаграждения риэлтору выступает собственник недвижимости. Поэтому, для того чтобы оказать собственнику недвижимости услугу по поиску покупателя или арендатора, руководитель агентства недвижимости должен заключить с этим собственником договор. Без заключения договора советуем не работать, так как в этом бизнесе тебе могут “забыть” выплатить вознаграждение. Нет договора – нет денег.

Сейчас на улице кризис, поэтому иногда собственник говорит, что отдал объект недвижимости на продажу нескольким агентствам, а договор заключит с тем предприятием, который приведет покупателя. Значит надо двигаться быстрее, как говорится “кто рано встает, тому Бог дает”. Но между тем, следует стремиться к заключению эксклюзивного договора на продажу недвижимости. Это означает, что собственник не имеет право проводить самостоятельные рекламные кампании и сотрудничество с другими агентствами по своему объекту и продать или сдать в аренду эту недвижимость сможет только ваше агентство. Поэтому, чем больше в агентстве таких договоров, тем более финансово устойчива его позиция.

Немаловажный вопрос - обучение риэлторов и повышение квалификации. Кредитные учреждения, банки и российская, либо региональная гильдия риэлторов часто проводит семинары по теме увеличения продаж в сфере недвижимости. Целесообразно посещать такие мероприятия.

Дерзайте, и у вас все получится, мы в вас верим.

Нюансы ведения этого бизнеса

Самый простой и проверенный путь для успешного бизнеса – это путь с человеком, который уже хорошенько поднабрался опыта в данной области. Если же надежного и опытного партнера нет, можно приобрести уже готовое агентство.

При покупке агентства недвижимости есть как преимущества, так и недостатки. Стопроцентным плюсом является значительное уменьшение финансовых расходов для старта. Недостаток – покупка так называемого «кота в мешке». Нет возможности узнать достоверную историю фирмы и уровень профессионализма сотрудников также не ясен. Компании, утратившей репутацию в глазах клиентов, гораздо сложнее подняться, и это стоит учесть.

Риэлторский бизнес не лицензируется, поэтому для открытия агентства недвижимости не требуется обходить несметное число различных инстанций. Нужно собрать традиционный пакет документов – зарегистрировать субъект хозяйствования в налоговой инспекции, арендовать офис. В дальнейшем бюджет понадобится для оплаты труда работников и рекламу.

Принципы работы риэлторского агентства

Агентства недвижимости специализируются в следующих направлениях:

  • долгосрочная аренда,
  • краткосрочная аренда,
  • посуточная аренда,
  • купля-продажа недвижимости.

Гораздо удобнее и предпочтительнее, когда агентство будет действовать в одной области рынка – местном жилом фонде, коммерческой недвижимости, загородной недвижимости, зарубежной недвижимости, аренде квартир и так далее.

Часто фирмы оказывают дополнительные услуги, которые не только приносят весомый доход, но и позволяют привлечь дополнительную клиентуру и завоевать хорошую репутацию. К таким услугам можно отнести:

  • консультации профессионального юриста,
  • согласование перепланировки объектов,
  • перевод жилого фонда в нежилой,
  • организация безопасности взаиморасчетов покупателя и продавца,
  • услуги предоставления транспорта и так далее.

Основную прибыль агентствам обеспечивают комиссионные от проведения разных операций, касающихся недвижимости. Как правило, это от 4 до 8% от каждой сделки. Многие компании ради собственной выгоды устанавливают фиксированные расценки при малой сумме сделки. Успешным можно назвать риэлторское агентство, получающее ежемесячно от 20 тысяч долларов.

Регулярно открывается огромное число фирм по недвижимости и столько же закрывается. Прекращение работы происходит по многим причинам. Чаще всего дело в неконкурентоспособности или из-за изначально неверного подхода.

Поэтапное открытие агентства

Сегодня есть возможность зарегистрировать юридическое лицо в различных формах – ОАО, ЗАО, ООО, ИП и так далее. Что касается агентства недвижимости, чаще всего выбор останавливается на ООО.

Чтобы зарегистрировать ООО, нужны следующие документы:

  • Заявление формы 11001 – о государственной регистрации создания ООО с нотариально заверенной подписью. Там же указывается направление деятельности.
  • Устав ООО.
  • Решение о создании ООО №1. При наличии других учредителей – учредительный договор с протоколом собрания №1.
  • Квитанция об оплате госпошлины за проведение регистрации ООО.

Фирму следует зарегистрировать в качестве плательщика налогов и получить соответствующие документы в течение пяти дней. Также необходимо открыть банковский счет и предоставить сведения о нем в налоговую службу.

После регистрации субъекта хозяйствования и получения всей необходимой документации подлежат осуществлению следующие шаги:

  1. Выбор подходящего по всем параметрам офиса и заключение договора об аренде.
  2. Обустройство офисного помещения: требуется приобрести офисную мебель для сотрудников и технику – несколько ПК, сервер с базой данных агентства, принтер, факс.
    Не нужно забывать про подключение к интернету и собственной мини АТС, так как сам принцип работы подразумевает постоянные телефонные разговоры с клиентами. Работу АТС стоит настроить таким образом, чтобы все входящие звонки поступали на рекламный телефон, а исходящие звонки работников осуществлялись с дополнительных линий. Номер телефона необходимо выбирать легкий и запоминающийся.
  3. Подбор персонала. Поскольку агентство пока не раскручено и наработанной клиентской базы не имеет, на первое время вполне достаточно пяти-шести работников и одного диспетчера, в функционал которого будет входить прием телефонных звонков, распределение клиентов и ведение статистики заключенных сделок.
    Стоит ли говорить, что набирать в команду лучше сотрудников хорошо подготовленных и опытных, с собственной клиентской базой. Но опыт не должен быть решающим фактором, важно, чтобы люди были позитивно настроенными, а не стремились оправдать свои провалы различными внешними факторами. Профессионализм и целеустремленность работников начинающего риэлторского агентства – это один из важнейших аспектов, на котором лучше не экономить.
  4. Реклама и наработка хорошей репутации агентства недвижимости.

Работа с зарубежной недвижимостью

За последнее время все большее число россиян интересуются жилой и коммерческой недвижимостью за границей. Некоторые желают просто приобрести жилье за границей, а есть и более амбициозные личности, которые хотят организовать собственный бизнес по работе с зарубежной недвижимостью.

Едва ли новичок, никогда ранее не имевший дела с недвижимостью за границей, сможет с ходу завоевать рынок. Ведь даже для того чтобы получить лицензию, требуется документальное подтверждение опыта в данной области. Да и работа будет осуществляться в удаленном режиме, что очень трудно без реального опыта продаж.

Партнерский бизнес зарубежного агентства состоит из следующих шагов:

  1. Партнер из-за рубежа подготавливает всю необходимую полную информацию о заграничных объектах недвижимости с подробным описанием, планами, фотографиями, схемами и так далее.
  2. Отечественный партнер делает хороший сайт, заполняет его имеющейся информацией и занимается поиском клиентов. Когда клиент найден, осуществляет все подготовительные работы для проведения сделки между покупателем и зарубежным партнером.

Ни печатные издания, ни радио и телевидение не имеют столь сильного рекламного эффекта при ведении бизнеса по зарубежной недвижимости, как интернет, поэтому основной упор нужно делать именно на всемирную паутину.

Проанализировав предпочтения заинтересованных в зарубежном жилье россиян, наиболее востребованными можно назвать такие страны, как Хорватия, Турция, Болгария и Латвия. Чаще всего хотят купить дешевые дома и квартирки у самого моря, а также жилую и коммерческую недвижимость в столицах и туристических центрах, которая в последующем будет сдаваться в аренду.

Посмотреть бизнес план организации пчеловодства и его подробное описание можно здесь.

Специализация на аренде жилья

Как показывает практика, идея бизнеса по сдаче недвижимости в аренду является вполне успешной. Поскольку спрос на аренду жилья и коммерческих помещений постоянно и стабильно увеличивается, следовательно, количество предложений также растет.

Но, как и в любом бизнесе, тут имеются свои нюансы, знать о которых необходимо каждому начинающему бизнесмену, нацеленному на успех предприятия:

  • Без вложений не обойтись. Чтобы выгодно сдать недвижимость, следует ее предварительно подготовить, провести ремонтные работы, приобрести достойную мебель и т.д. Особенно это касается вопроса о посуточной аренде.
  • Важно зарегистрировать деятельность, что позволит избежать проблем с законом и непредвиденных расходов. Регистрация несложная, поскольку данный вид деятельности лицензированию не подлежит, а крепкий и спокойный сон в таком случае вам обеспечен.
  • Необязательно осуществлять полноценный и дорогостоящий ремонт в квартире. Многие косметические процедуры можно сделать самостоятельно, а мебель и технику можно использовать отслужившую свой срок и ненужную вам. В дальнейшем, по ходу развития бизнеса можно позволить более крупные вливания.

Данный бизнес предполагает постоянное развитие, а следовательно, увеличение прибыли. Как пример, в дальнейшем можно заняться строительством жилья и сдачей его в аренду.

Ответственность и риски ведения бизнеса по недвижимости

Ведение бизнеса по недвижимости предполагает ответственность и связанные с ней риски. А риски довольно многочисленны, это гражданско-правовые, налоговые, риски, связанные с деятельностью финмониторинга, ФАС, уголовно-правовые и другие.

При заключении сделки агентство составляет так называемое «Гарантийное обязательство», где прописываются все обязательства агентства перед клиентом. Поэтому так важно для работы нанимать хорошего юриста, обладающего высоким уровнем профессионализма, который сможет грамотно составить договор и учесть все нюансы.

Итак, к основным подводным камням бизнеса можно отнести:

  • Гражданско-правовые риски. Есть вероятность, что сделка может быть признана недействительной. Это может случиться, когда сделка была совершена с целью, противной основам правопорядка и нравственности, является мнимой или притворной, совершена недееспособным, неправоспособным или несовершеннолетним лицом, совершена под влиянием обмана, насилия, заблуждения и иных факторов, мешающих принять адекватное решение и т.д. Часто бывает так, что оспаривать сделку начинают третьи лица, о которых не было ничего известно, например, родственники, бывшие супруги и другие лица.
  • Риски, связанные с контрагентом.
  • Риски, связанные с деятельностью службы финмониторинга.
  • Риски, связанные с деятельностью Федеральной антимонопольной службы.

Как подтверждает практика, в случае непредвиденных обстоятельств, если данное обязательство не было приписано в договоре, взыскать через суд сумму с агентства недвижимости за потерянную недвижимость крайне сложно. Разве что, можно возместить стоимость оказания услуг.

Как наработать базу клиентов?

Чтобы быстро наработать клиентскую базу и обеспечить тем самым стабильный доход, нужно воспользоваться следующей инструкцией:

  • Как всем давно известно, реклама – двигатель торговли. Позаботиться о том, чтобы об агентстве узнало как можно большее количество людей, нужно заранее.
    Рекламу следует подавать в несколько крупных газет и журналов, телевидение и радио, а также в такой популярный источник информации, как интернет. Еще можно распространить рекламные листовки и расклеить объявления. Действенной является реклама с фотографиями объектов недвижимости. Основной рекламой является главная вывеска агентства. Она должна бросаться в глаза прохожим, а не теряться, потому стоит уделить внимание оптимальному размеру и цветовой гамме изображения.
  • Что касается сайта компании (а он должен быть обязательно), важно, чтобы сайт был качественным, внушающим доверие и привлекал внимание как можно большего числа пользователей интернета. Помимо основной информации об агентстве, не лишним будет наличие на нем дополнительной информации, интересной потенциальным клиентам. Привлекут клиентов хвалебные отзывы и несколько историй самих сотрудников о хорошо проведенных сделках. На сайте необходимо разместить фото работников и директора. Не стоит забывать про визитки, канцелярские товары с фирменным логотипом и прочие мелочи, позволяющие завоевать внимание клиентов.
  • Пожалуй, одним из главных условий является наличие престижного офиса в месте большого скопления потенциальных клиентов. Как правило, это центр города или территории возле крупных торговых центров, станций метро, транспортных остановок. Стоит учесть, что аренда помещения в центре обойдется значительно дороже. В любом случае, подбирать офис необходимо на первой линии домов. Вход должен быть расположен на первом этаже со стороны улицы, так как вход со двора автоматически перекрывает путь многим клиентам – заметить вывеску во дворе намного сложнее.
  • Клиент непременно должен чувствовать себя комфортно в офисе, чему способствует приятный интерьер, свежий запах, порядок, оптимальная температура воздуха, различные уютные аксессуары, комнатные и живые срезанные цветы. Можно предложить посетителям чай или кофе, что также благотворно скажется на репутации.
  • Имидж создается медленно, но в будущем приносит весомые плоды. Дипломы, грамоты, лицензии нужно повесить на видное место. Форма работников должна выглядеть представительно.

Вкупе с ответственным и профессиональным подходом сотрудников к работе, клиентская база не заставит себя ждать.

Стоимость открытия

При открытии агентства нужно учесть следующие статьи расходов:

  • Заработная плата. Менеджеры по недвижимости, как правило, получают сдельную оплату в размерах 30-60% от комиссии за каждую совершенную сделку. Директор, бухгалтер, юрист, диспетчер, уборщица и иные сотрудники получают фиксированный оклад, который устанавливается в соответствии с расценками, действующими на рынке труда.
  • Аренда офисного помещения – около 15-20 тысяч рублей.
  • Компьютеры, принтер, факс, кассовый аппарат и прочая техника – около 60-80 тысяч рублей.
  • Программное обеспечение — от 20-30 тысяч рублей.
  • Реклама – 5-15 тысяч рублей в месяц.

Прибыльность агентства зависит от масштаба бизнеса, размера вложений и профессионализма сотрудников.

Особенности деятельности

Основных причин популярности бизнеса в сфере недвижимости несколько и основная из них представлена относительно невысоким порогом вхождения. Кроме того, следует учитывать, что начальный этап не требует найма высокопрофессиональных специалистов и позволяет работать даже в одиночку.

Агентства, обладающие наработанной известностью и штатом опытных сотрудников, имеют значительное преимущество перед новичками в этом бизнесе. Значительная часть агентств по работе с недвижимостью открывается бывшими риелторами, которые не только наработали определённый опыт, но и имеют достаточно развитую клиентскую базу. Оптимальным вариантом перед тем как открыть агентство недвижимости, будет ознакомление с этим бизнесом изнутри и работа рядовым сотрудником в одном из наиболее стабильных на рынке недвижимости агентств.

Услуги по сопровождению сделок

Деятельность агентства всецело зависит от субъектов совершаемых сделок и если работа с продавцом услуги может заключаться в осуществлении предпродажной подготовки недвижимости, рекламных услугах, проведении ознакомительных показов и оформлении пакета документов, то при работе с потенциальными покупателями основной упор делается на подбор вариантов недвижимого имущества и проверку юридической чистоты объекта.

Услуги информационного характера

В зависимости от выбранного направления основной деятельности агентства, дополнительным плюсом может стать предоставление информационных услуг для самостоятельного осуществления купли-продажи недвижимости. Такая услуга весьма востребована и заключается в подборе информации об объектах недвижимости, которые могут представлять интерес для клиентов, желающих приобрести или арендовать такой объект.

Приведённая ниже пошаговая инструкция не только подскажет, как открыть агентство недвижимости, но и позволит минимизировать стартовые затраты на этот прибыльный бизнес.

Определение организационно-правовой формы и системы налогообложения

В данный момент нет необходимости лицензировать такой вид деятельности, что позволяет пройти регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя или ООО. Длительность всего процесса документального оформления зависит от формы собственности и занимает не более месяца. Кроме того, есть возможность доверить решение вопросов на этом этапе профессионалам.

Предпочтительней пройти регистрацию в качестве ИП, что обусловлено более простой процедурой и невысокой стоимостью. Следует учитывать, что штрафы, которые могут быть наложены в процессе работы на индивидуального предпринимателя меньше, чем аналогичные санкции для ООО. Регистрация может быть выполнена на сайте налоговой инспекции. Далее требуется оплатить государственную пошлину в размере 800 рублей и спустя пять рабочих дней забрать готовое свидетельство, которое позволяет встать на учёт в налоговую инспекцию, местное отделение статистики, региональное или городское подразделение пенсионного фонда и местный страховой фонд. Создание партнёрского агентства по работе с недвижимостью предполагает регистрацию ООО. Стандартный пакет документов для регистрации.

Для индивидуальных предпринимателей нет необходимости обладать собственной печатью, однако работа с документами при наличии такого атрибута придаёт солидности, и вызывает доверие у потенциальных клиентов.

В связи с тем, что режим налогообложения в режиме ОСНО предполагает оплату всех налогов и создание отчетности в форме 3-НДФЛ, 4-НДФЛ и декларации по НДС, наиболее целесообразно выбрать упрощённую систему налогообложения. Особенно актуально применение УСН в свете возможности использовать в течение шести лет налоговые каникулы. Кроме того, можно выбрать систему выплаты единого налога в виде 6 % от дохода или 15 % от прибыли.

Необходимость франшизы и сотрудничества

Некоторое время назад на рынке недвижимости заметно активизировалась продажа франшизы не только крупных городских, но и зарубежных компаний. Безусловно, новички в этом бизнесе могут достаточно сильно вырваться вперёд под началом известных и хорошо раскрученных брендов, однако это правило касается скорее сферы работы столичных агентств.

Довольно частым явлением стало сотрудничество агентств с застройщиками, что позволяет получить обоюдовыгодный синергизм. Дополнительное преимущество для агентства недвижимости может быть получено и в результате сотрудничества со стабильными финансовыми компаниями, которые способствуют получению гарантированного объёма сделок.

Самостоятельная работа

В агентстве недвижимости коллективный труд необходим чаще всего по причине расширения бизнеса и очень важно объединить людей, которые вызывают доверие. Стандартный поиск рядовых сотрудников осложняется отсутствием стабильного заработка и регламентированных доходов, а часто и социального пакета. К очевидным минусам для начинающих сотрудников можно также отнести ненормированное рабочее время и транспортные расходы.

Основные затраты

Если в открытии агентства недвижимости не участвуют партнёры и инвесторы, то создание бизнес-плана не является обязательной составляющей и основной процесс будет направлен на просчёт первоначальных затрат. Необходимость бизнес-плана может возникнуть на этапе привлечения финансирования.

Основные расходы будут связаны с арендой офисной площади, приобретением мебели, а также компьютерной и оргтехники. Кроме того, необходимо затратить средства на надёжное программное обеспечение, создание сайта, рекламную кампанию, мобильную связь, транспортные расходы и оплату бухгалтерских услуг. Ежемесячные услуги бухгалтерской фирмы составляют порядка 6 тыс. рублей.

В зависимости от региона создания и предпочтений, эта статья расходов может составлять от 100 до 500 тысяч рублей.

Порог вхождения в бизнес

Ориентировочный расчёт расходов, окупаемости и рентабельности в рублях для АН, в штате которого работают четыре риелтора:

  • процедура регистрации — 7 тыс.
  • процедура аттестации брокера — 14,5 тыс.
  • процедура аттестации агентов — 24 тыс.
  • приобретение оборудования — 74,5 тыс.
  • вступление в УПН — 16 тыс.

Итоговые затраты: 136 тыс. рублей.

Ориентировочный доход — 370 тыс. рублей

Статья постоянных расходов:

  • аренда — 28,5 тыс.
  • оплата коммунальных услуг — 7,5 тыс.
  • оплата страхования ответственности — 2 тыс.
  • рекламные кампании — 11,5 тыс.
  • разовые услуги бухгалтера по составлению отчётности — 6,5 тыс.
  • расходы представительского характера — 11,5 тыс.
  • взносы в УПН — 2,5 тыс.

Статья переменных расходов:

  • агентские комиссионные — 190 тыс.

Итоговые расходы: 260 тыс.

Размер прибыли до налоговых отчислений — 110 тыс.

Рентабельность составит чуть более 40%

Ориентировочный расчётный порог вхождения — чуть больше 500 тыс. рублей.

Средний срок окупаемость — порядка трёх месяцев.

Особенности рентабельности

На быструю окупаемость вложений можно рассчитывать в случае наличия клиентской базы или штата очень опытных и профессиональных сотрудников. Показатель рентабельности бизнеса зависит не только от уровня первоначальных затрат, но и от величины запросов собственника агентства. Небольшое агентство окупается в течение нескольких месяцев. По данным экспертов, уровень рентабельности в этой сфере не превышает тридцати процентов.

Несмотря на множество подводных камней и условия жёсткой конкуренции, данный вид бизнеса многих привлекает незначительностью стартовых капиталовложений, а при наличии правильно расставленных приоритетов — возможностью найти свободную нишу. Кроме того, бизнес относится к категории постоянных и не зависит от сезонных колебаний. Основные минусы представлены отсутствием стабильности и значительной зависимостью сотрудников.

Советы и рекомендации

Бизнес в сфере недвижимости практически на сто процентов построен на человеческих отношениях и возможном столкновении интересов. Основной доход в этом бизнесе составляют комиссионные, полученные от проведения сделки с недвижимостью. Одной из самых распространённых проблем является ситуация, когда между покупателем и продавцом, которых свело агентство, заключается нефиксированная или «левая» сделка. Именно по этой причине необходимо строго отслеживать заключение договоров.

Чтобы из новичка в сфере недвижимости получить профессионального агента, потребуется не меньше года. Определённую помощь может оказать прохождение курсов подготовки, которые открываются на базе региональных ассоциаций риелторов, но основной баланс знаний сотрудник может получить исключительно при непосредственной работе с клиентами.

Если нет достаточного опыта или уверенности в собственных силах, то оптимальный вариант — стать учредителем агентства по недвижимости с передачей руководящей функции квалифицированному наёмному директору.

Современный рынок недвижимости весьма привлекателен для инвестирования и позволяет получить значительную прибыль. Однако, следует учитывать, что создание успешного агентства недвижимости зависит от многих факторов. Такой бизнес требует достаточно больших вложений, тщательной разработки основной концепции бизнес-плана и ознакомления с методикой, позволяющей понять, как открыть перспективное и стабильное агентство недвижимости с нуля.

Регистрационные процедуры

Для самого открытия офиса требуется не так много документов. Поскольку лицензирование упразднено, то от вас потребуется:

  • заявление на регистрацию,
  • стать на учет и поставить на учет вашу фирму после регистрации,
  • оформить ИНН,
  • страховое свидетельство,
  • оплатить обязательную госпошлину,
  • заказать печать.

Разумеется, если вы берете кредит под открытие бизнеса, нужен будет бизнес-план, подтверждение вашего дохода, наличие соответствующего залога для кредитования. Нужно сразу отметить: на кредитование агентств банки идут очень неохотно, поскольку сфера недвижимости требует довольно серьезных вложений в течении длительного времени. А банк не может рисковать, это недопустимо для кредитных организаций, поэтому вам нужно будет предоставить весомые аргументы для получения финансового кредита. Но регистрация, получение кредита - лишь верхушка гигантского ледника под названием "недвижимость".

С чего начать открытие агентства недвижимости: офис, коллектив или..

Первое, что вы должны сделать как руководитель - определить приоритетные задачи для себя и расставить правильные акценты. Необходимо ясно понимать: в течении полугода вы будете вкладывать немало денежных средств в раскрутку вашего головного офиса. От того насколько вы грамотно будете развиваться в первые месяцы зависит весь успех или неудача вашего бизнеса. Если изначально будет допущен просчет, ваша идея прогорит.

Мир недвижимости нестабилен, его можно сравнить с огромным механизмом: стоит оступиться и этот механизм просто задавит. Основная ваша задача на первые два месяца не получение скорейшей прибыли, а отлаживание грамотной работы каждого отдела и создание клиентской базы.

Постарайтесь, чтобы рядом с вами было два специалиста, отлично разбирающихся в недвижимости и ипотечном кредитовании. Будет хорошо, если вы привлечете грамотного рекламщика, но акцентируйте внимание на его опыте в в данной сфере: если он много лет в рекламном бизнесе, то это не значит, что он профи в рекламе по недвижимости. Часто бывает так, что простой риэлтор скорее справится с этой задачей, поскольку многолетняя практика уже научила внутренне чувствовать колебания рынка и востребованность тех или иных объектов.

Если у вас есть личный опыт, что тоже бывает, начинайте работу с того направления недвижимости, который вам хорошо знаком. Даже если это просто аренда жилого фонда: есть множество успешных фирм, имеющих солидный доход на одной аренде.

Выбор месторасположения

Офис должен быть расположен в людном месте, необязательно это центр вашего города. Для вас главное при выборе местоположения - наличие жилого сектора вокруг. Из практики скажем, что большинство клиентов бывает у той фирмы, которая расположена в густонаселенных спальных районах. Однако если вы хотите охватывать все районы вашего города, собирая базу объектов, то офис нужно расположить в центре города.

Часто возникает вопрос: а лучше арендованное помещение или свое? Ответ один: свое и прежде всего потому, что это ваш уровень престижа. Более того, в своем помещении вы можете сделать любое переоборудование. Кстати, офис в собственности - большой плюс для будущего финансирования инвесторами, это хорошее доказательство вашей успешности. Лишне говорить, что в вашем офисе должен быть хороший и доброкачественный ремонт, офисная мебель. Это также необходимо как яркая вывеска над входом: клиенты, посещая ваш офис, будут сначала оценивать внешний вид и презентабельность, а уже потом профессионализм сотрудников. Поговорка " встречаем по одежке" работает в недвижимости точно также, как в обычной жизни.

Важно продумать заранее о том, чтобы в ваш офис всегда могли дозвониться клиенты. Конечно, можно поставить несколько обычных телефонов, однако мини АТС намного лучше справится с этой задачей. Запомните, что клиент не будет повторно набирать ваш номер, если он просто звонит по объявлению: будет занята линия - он позвонит вашим конкурентам. Ему без разницы кому платить комиссионные, но вам это важно, поэтому обеспечение стабильного дозвона - одна из главных составляющих успеха для роста клиентской базы.

Организация рекламной компании

Грамотная реклама - ключ к созданию клиентской базы. Реклама объектов непростая задача, но в этом вся суть при открытии агентства недвижимости. Изначально определитесь с тем, что именно вы будете пускать в рекламу. Вы должны уметь отличать ликвидность объектов и разбираться в ценовых категориях.

В любом городе, в любое время года всегда ценится дешевый объект, пусть то будет однушка в пятиэтажке или даже просто коммуналка. Начинать раскрутку проще с таких объектов, потому что привлечение элитных клиентов - задача сложная и реклама на такие квартиры весьма недешевая. Обращайте внимание на то подходит ли дом под кредитование, при обычной строчной рекламе это нужно указывать.

Принцип создания рекламы под объект в том, чтобы подчеркнуть все возможные плюсы квартиры: местоположение, развитость района, тип дома, этажность - особенно щекотливый момент. Если квартира на последнем или первом этаже, лучше это не указывать. Для таких квартир оптимальна реклама такого вида: "Продается 2к квартира ср/9эт". Пусть вас не смущает некая ложность информации, главное - клиент вам позвонит, а вот уже дальше - работа профессионального риэлтора. Именно он сумеет так выйти из этой ситуации, чтобы клиент ничего не заподозрил и охотно согласился сотрудничать с вашей фирмой.

При запуске рекламы нужно обязательно учесть район, в котором расположен офис. Скорее всего, если человеку нужен северный район города не позвонит вам, если у вас офис в южном. Ваше местоположение легко определяется просто по первым цифрам номера контактного телефона.

Солидный доход агентству недвижимости всегда приносят эксклюзивные объекты. Поэтому если вы или ваш сотрудник заключили эксклюзив, то необходимо особенно тщательно рекламировать такую квартиру. Для этого недостаточно просто объявления в модуле "Ва-Банка" или строчного в газете "Из рук в руки". Вооружитесь хорошим фотоаппаратом, сделайте несколько хороших и качественных снимков и разместите их в рекламных изданиях.

Для более успешной рекламы необходимо также иметь несколько рекламных растяжек с контактными данными вашей фирмы: они вывешиваются на балконы, окна эксклюзивных вариантов. Расчет строится на привлечении внимания прохожих людей, как правило, объекты с такими растяжками продаются быстрее.

Также хорошо работает расклейка объявлений и рекламные буклеты. Причем обязательно разделять эти два вида рекламы: если буклеты дают прок в магазинах, при распространении на улицах, то расклейка объявлений будет эффективна, если ее делать в людных местах. Например, остановки транспорта, специальные площадки, где собираются люди в поисках подходящих квартир, на подъездах. Очень важно, чтобы расклейка обновлялась раз в неделю, ведь ее могут просто посрывать.

Как работать с клиентом

Умение работать с клиентом - золотое дно для руководителя. При продаже любого объекта нужно понимать самое главное - вы имеете дело не с бездушными квартирами, а с людьми: у них есть свои эмоции, свои проблемы, свои требования и запросы. Чтобы клиент согласился сотрудничать сначала нужно провести очень тонкую психологическую работу. Редко какой человек, приходя в компанию недвижимости, говорит только по делу. Чаще ему хочется выговориться, иногда даже поделиться чем-то наболевшим и его необходимо выслушать, успокоить, пообещать помочь.

Доверие клиента - один из основных ключей к удачным сделкам. Недопустимо видеть в человеке только деньги, которые он может заплатить. Умение найти контакт и подход к продавцу/покупателю - это то важное, что нужно требовать как от себя, так и от своих сотрудников.

При контакте с потенциальным клиентом нужно тщательно расспросить его о том, что он хочет от желаемой квартиры: какой ремонт, какой этаж приоритетен, "привязка" к чему желательна (школа, детсад, работа). Обязательно уточнить: за наличные планируется покупка или в кредит, поскольку при приобретении в кредит есть еще и требования банка-кредитора к жилью. Чем больше будет получено информации, тем выше шанс понять реальность удовлетворения запроса, который можно ненавязчиво подкорректировать по ходу самой беседы.

Обратившийся к вам человек должен поверить, что тут ему обязательно помогут и приложат все усилия для решения его вопроса. Однако не стоит напирать на дежурные фразы типа "мы на рынке недвижимости первые и все будет на высшем уровне", гораздо эффективнее общаться с человеком на обычном языке: "не волнуйтесь, мы постараемся вам помочь", "не стоит так нервничать, мы сейчас займемся только вами". Как каждый человек, клиент любит внимание и если он его не получит в вашей фирме, то просто уйдет.

Подготовка к свободному плаванию

Почувствовав уверенность в профессии риэлтора, набрав свою клиентскую базу и накопив некоторую денежную сумму, работники риэлтерских агентств начинают подумывать о начале собственного бизнеса. С первого взгляда первоначальные вложения в этот вид бизнеса не большие, и, кажется, что работать самому не трудно. Но прибыльный бизнес получается не у многих.

Когда пора уходить?

Большинство из опрошенных RealEstate.ru успешных владельцев агентств недвижимости и успешных частных маклеров признавались, что «не было бы счастья, да несчастье помогло». То есть решались они на отделение от материнской компании в момент потрясений – финансовых или управленческих кризисов, немалую роль при этом играл и человеческий фактор. «Если бы не скрытность и жадность моих партнеров, что привело к полной потере доверия к ним, я бы никогда не пошел на этот шаг», — вспоминает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

«Если бы не кризис 2008 года, то я не решилась бы оторваться от своих, — говорит Ольга Никитина, работающая с того момента частным маклером, — мое руководство, испуганное снижением количества сделок, серьезно сократило нам процент, и стало штрафовать за любые мелочи, атмосфера в агентстве стала просто невыносимой, а я в итоге приняла решение работать самостоятельно».

Забегая вперед, скажем, что из множества опрошенных специалистов, на удивление, было крайне мало тех, кто горел желанием стать самостоятельным игроком, а вот почему, рассмотрим дальше.

У кого получится самостоятельный риэлтерский бизнес?

По словам частного риэлтора Натальи Широковой, уходить в самостоятельное плавание имеет смысл опытным агентам с наработанной собственной клиентурой. «На создание своей базы уходит не менее двух лет», — отмечает она. При этом риэлтор не только должен обладать специальными знаниями и умениями в различных областях, чтобы провести сделку от начала и до конца, но и быть самоорганизованным и дисциплинированным человеком, а также иметь очень сильную мотивацию.

После того, как вы станете работать на себя, подгонять уже никто не будет, ведь начальников-то нет, но и поддержать вас тоже некому – не с кем посоветоваться, все решения нужно принимать самостоятельно, и нести за это ответственность. «Надо быть готовым вкалывать первые три месяца не покладая рук, иметь план по старту, и тогда все получится», — говорит Наталья Широкова.

3 способа работать самостоятельно

Существует три формы самостоятельной работы:

  • частный маклер (с регистрацией индивидуального предприятия или без), минимальный объем стартовых инвестиций составляет 50 -100 тыс. рублей.
  • создание своего агентства недвижимости, на стартап — 300 -500 тыс. рублей
  • покупка франшизы у крупных брендов. Франчайзинговый офис обойдется в 2,5 — 3 млн рублей.

Частный маклер: работа «на лево»

По идее, для того, чтобы начать работать самостоятельно, риэлтору нужны только собственные клиенты, базы данных, стол, стул, телефон и доступ в интернет. Офис не нужен – частники преимущественно работают из дома. Стать частным маклером можно и «по-серому», при этом формально оставаясь работать в каком-нибудь агентстве, не требующем от своих сотрудников регулярного присутствия в офисе и спокойно относящихся к его работе «на стороне». При этом все равно необходимо часть сделок проводить через свою компанию либо делиться процентами, иначе ваше агентство потеряет к вам интерес.

Именно с этого, по словам Ольги Никитиной, и начинают практически все частные маклеры. Такой метод позволяет ему пользоваться базами агентства, иметь прикрытие на случай возникновения каких-то проблем, и не отпугивает клиентов.

«Действительно, сейчас все больше клиентов, напуганные сообщениями о черных маклерах, обращают внимания на юридический статус риэлтора, продавцы и покупатели недвижимости боятся, что их обманут и охотнее заключают договор с компанией, чем с частником», — говорит риэлтор Юлия Махно.
«Обычно я работаю самостоятельно, клиенты приходят ко мне от людей, которым я уже помогла приобрести или продать квартиру, но если для кого-то из них важно, чтобы сделка осуществлялась именно через агентство, то я обращаюсь в ту компанию, где я работала раньше и провожу сделку под их брендом», — рассказывает Ольга Никитина.

В таком случае сумма вознаграждения для компании зависит от индивидуальных договоренностей, обычно это около 30 % от комиссии риэлтора. Если агент с хорошей репутацией, его давно знают, то сумма может быть символической, так как компания, ничем не рискуя и не вкладывая сил и средств, получает деньги за формальность.

Но работать неофициально становится все сложнее. К примеру, Российская гильдия риэлторов (РГР) готовит законопроект, согласно которому все риэлторы, незарегистрировавшиеся в профессиональных СРО будут считаться вне закона. Нужно будет иметь статус хотя бы «индивидуального предпринимателя».

Создание ИП

Получить официальный юридический статус можно, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Это, конечно, серьезно увеличивает расходную часть (регистрация, бухгалтерское сопровождение, ежеквартальная сдача отчетов и, что немаловажно, уплата налогов), но позволяет частнику чувствовать себя уверенно.

Доходы частного риэлтора – это отдельная и очень индивидуальная тема, все зависит от специализации (жилая недвижимость, коммерческая, аренда или продажа и т.д.) и собственных возможностей маклера.

С одной стороны, он перестает делиться комиссией с агентством, и может забирать ее себе: если раньше он получал 30 – 50 % от принесенных в компанию денег, то сейчас может забрать себе все 100 % (за вычетом расходов). Но тут опять вступает в силу человеческий фактор: дабы привлечь клиента маклер может снизить размер комиссии, сделки иногда срываются в самый последний момент, да и силы небезграничны.

Вести одновременно несколько сделок – занятие утомительное, переложить «текучку» не на кого (если, работая в компании, можно попросить помочь коллегу, там есть курьеры, секретари и проч., то здесь ты один). На первые полгода придется забыть об отпуске и больничных, домашних делах, родственниках, быть готовым к постоянному стрессу.

Ориентировочные стартовые расходы:

  • около 30 000 рублей в месяц — приобретение баз данных (минимальный набор: ЦИАН, WinNER и 1-2 базы по аренде)
  • до 5 000 рублей — регистрация индивидуального предпринимателя
  • 20 000 — 35 000 рублей – годовое обслуживание в банке
  • 5 000-25 000 рублей в месяц – бухгалтерское обслуживание (если ИП не готов самостоятельно осваивать тонкости банковских проводок и сдачи отчетов в налоговую, пенсионный фонд и т.д.).

Итого: первый год работы обойдется, как минимум, в 700 тыс. рублей.

СПРАВКА
Комиссии агентств недвижимости, в среднем, по рынку:

  • 2 – 5 % от сделки (но не менее 150 тыс. рублей) — жилая (покупка/продажа)
  • 2,5 – 3 % — продажа коммерческой недвижимости
  • 50 – 70 % от одной ежемесячной ставки — аренда жилья
  • 50– 100 % от одного ежемесячного платежа – аренда офисов и торговых помещений
  • 30 – 50 % от комиссии за вычетом расходов, понесенных агентством на рекламу, проверку и прочее, получает агент, работающий на компанию. Допустим, вся комиссия составляла 3 % (при сделке на 10 млн рублей, это 30 тыс. рублей, агенту остается 10 – 15 тыс. минус расходы).

Создание своего агентства недвижимости, ООО

На стартовом этапе владельцу нового агентства недвижимости придется не только проводить сделки, но и активно заниматься организаторской деятельностью – выстроить работу сотрудников, фирмы, офиса и прочее.

Чем дальше – тем меньше в его труде будет недвижимости, и тем больше контроля подчиненных, общения с банками, различными инстанциями и продвижения компании (реклама, пиар, сайт, создание базы, поиск новых партнеров, эксклюзивов, участие в мероприятиях и т.д). И эта работа от привычной агентской отличается насовсем.

По существующей практике, на организацию своего АН обычно решаются руководители отделов, работающих в крупных агентствах недвижимости. В свой бизнес они приглашают своих же подчиненных из материнской структуры, пообещав им более привлекательные условия, заодно переманивая и более работоспособные кадры из других отделов. Это стресс, причем для всех сторон – и для бывших начальников, и для обретших независимость подчиненных, и даже для рынка в целом. Слухи и сплетни ходят после этого годами, человеческие связи рушатся, а обида заставляет участников «раздела» мстить друг другу. Московский рынок недвижимости помнит не одну такую историю.

Тем не менее, практически всем существующим сегодня агентствам приходится проходить через такие «почкования» постоянно. А цена ухода топ-менеджера и увода команды бывает немалой. Никто их опрошенных спикеров не стал говорить официально, но многие из них называли цифру — в 50 – 70 % от общего объема дохода материнской компании.

Но месть – дело непродуктивное, гораздо выгоднее сотрудничать, а еще лучше – не допустить ухода ценных сотрудников. «Нужно настолько обеспечить их инструментами для работы, чтобы у них не возникало даже мысли покинуть компанию, нужно создать условия, чтобы человек, работая у тебя, заработал больше, чем самостоятельно.

Юридическая и рекламная поддержка, прекрасная полная база данных, лучшие фотографы – все для вас, только работайте», — уверен Георгий Дзагуров. Впрочем, он не раскрыл подробности индивидуальных условий для особо ценных сотрудников. И несмотря на то, что его Penny Lane Realty – один из крупнейших и сильнейших игроков на рынке, эта компания стала настоящей «кузницей кадров». Из-под ее крыла вышло немало самостоятельных игроков.

Кстати, о самостоятельности: господин Дзагуров считает, что сейчас «время команд и сильных конкурентов, одиночкам на рынке делать нечего», он готов активно участвовать в обратном процессе — принимать «под крыло» уже сложившиеся коллективы, чтобы в Penny Lane Realty приходили сразу командами. И если уж говорить о переманивании и удержании, нередко владельцы крупных компаний в качестве наиболее эффективного средства используют предложение доли в своем бизнесе: «хочешь свою компанию – возьми кусок моей, стань партнером».

Плюсы и минусы

Франчайзинг по сути – это один из вариантов развития бизнеса, поэтому агентства, вступившие во франчайзинговую сеть, платят за то, чтобы избежать стандартных для данной сферы бизнеса ошибок, и за то, чтобы получить пакет решений, которые сделают бизнес прибыльнее и эффективнее. И конечно, имя – франчайзи получает право использовать бренд, обладающий уже большой известностью и репутацией.

«Мы предлагает своим франчайзи комплексные решения по маркетингу, обучению и рекрутированию агентов, менеджменту агентства недвижимости, а также комплекс технологий и проверенных опытным путем методик ведения риэлторского бизнеса», — говорит вице-президент по развитию бизнеса CENTURY 21 Россия Антон Селезнев.

Франшиза обеспечивает значительные преимущества для начинающего предпринимателя: поток клиентов, развитую базу объектов недвижимости и качественное обучение, — вплоть до форм типовых договоров и PR-поддержки. Но при этом он будет в дальнейшем вынужден играть по правилам, установленным обладателем прав на товарный знак, придерживаясь стандартов, принятых в этой компании. И это, может, впоследствии привести к дополнительным расходам или к нарушению стандартов, которые мешают получить дополнительную прибыль.

И хочется, и колется

Многие, опрошенные RealEstate.ru риэлторы, предполагающие рано или поздно отправиться в самостоятельное плавание, признавались, что с одной стороны, хотели бы работать по франшизе, поскольку под знаменами известного бренда раскручиваться легче. А с другой, – считают, что расходы слишком высоки, а плюсы неоднозначны.

На вопрос RealEstate.ru «почему вы, имея такой опыт, не уходите в свободное плавание?» многие отвечали однозначно: мы боимся остаться без клиентов, сейчас очень высока конкуренция со стороны известных на рынке агентств. «И покупателям, и продавцам сегодня важен бренд. Он готов платить за него даже в том случае, если понимает, что квалификация конкретного агента, занимающегося его сделкой, низкая. А покупку франшизы мне не потянуть», — объясняет Татьяна Павлова, работающая в одном из агентств недвижимости.

Но, по сути, выбор у риэлторов невелик. Сейчас в России работает несколько агентств недвижимости, в том числе и иностранные, предлагающие франшизы. Наиболее серьезные по объему франчайзинговые сети у «МИЭЛЬ» (около 100), CENTURY 21 (43 офиса) и у активно развивающейся в регионах Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» (25 офисов). Кроме этого, франшизу можно приобрести у «DOKI Реалти», Maitre Rochet (Мэтр Роше) и Бюро Недвижимости «Агент 002», однако большинство опрошенных RealEstate.ru, рассматривающих идею «прислониться к бренду», говорили все же о лидерах, причем работающих в столице – «МИЭЛЬ» и CENTURY 21.

Цена вопроса

У каждой компании – собственные принципы и условия входа, соответственно, и расходы риэлтора будут зависеть от того, какую из сетей он предпочтет. По словам Романа Мурадяна, управляющего директора «МИЭЛЬ-Франчайзинг», общий объем инвестиций для запуска франчайзингового офиса недвижимости «МИЭЛЬ» обычно находится в диапазоне от 2,5 до 3,5 млн рублей. Это стартовый капитал, достаточный для уплаты паушального взноса (разовый платеж за франшизу), благоустройства офисного помещения, а также компенсации текущих расходов в период выхода бизнеса на точку безубыточности (на стартапе).

В дальнейшем франчайзи платит владельцу франшизы определенную сумму (роялти), которая определяется индивидуально, как и срок выплаты (во всяком случае, в компании «Миэль-Недвижимость» объем платежа и его регулярность не озвучили).

Более детально структуру расходов франчайзи описал Антон Селезнев из CENTURY 21 Россия. По его словам, стоимость франшизы включает по сути паушальный взнос, который выплачивается единовременно, и, в зависимости от географии расположения может варьироваться от 10 000 до 20 000 долларов, и ежемесячных взносов: роялти и взноса в рекламный фонд. «Роялти опять же от региона может минимально составлять от 1000 до 2000 долларов. Минимальный взнос в рекламный фонд составляет 500 долларов», — объяснил господин Селезнев. Можно посчитать, что в среднем за год риэлтору придется выложить 1,17 млн рублей, не считая инвестиций в отделку и оборудование офиса и прочие, уже озвученные расходы — на создание компании, бухгалтерское сопровождение и т.д. (подробнее см. здесь).

Обратная сторона

Впрочем, риски есть не только у покупателей, но и у продавцов франшизы. Именно из-за этих сложностей далеко не все крупные компании спешат предлагать этот продукт.

«Контролировать свои франчайзи непросто – приходят собственнику отчисления от использования бренда, он и счастлив. А в случае, если через таких людей проходит мошенническая сделка и будет скандал, вся грязь польется на «материнский» бренд, — рассказал RealEstate.ru представитель одного из риэлторских агентств, пожелавший остаться неназванным. — В результате, все упирается либо в самосознание риэлторов, либо в тотальный контроль за использованием франшизы, а для этого собственнику придется содержать целую армию, что повысит стоимость франшизы до заоблачных высот и сделает проект нерыночным».

Есть и еще один риск, на который указывают риэлторы на условиях анонимности. В случае, если сети практикуют смешанную схему: собственные агентстваотделения + франчайзинговые, то может возникнуть конфликт интересов, поскольку головной компании выгоднее, конечно, развивать свои агентства. «Поэтому зачастую франчайзинговые агентства могут недополучать в обслуживании», — сокрушается собеседник RealEstate.ru.

Несмотря на вышеперечисленные риски, количество франчайзинговых офисов продолжает увеличиваться, а лицензии – продляются. «Учитывая, что стандартный сублицензионный договор на открытие агентства под брендом CENTURY 21 заключается сроком на 5 лет, то за 5,5 лет нашей работы на рынке уже у нескольких компаний закончился срок договора, но все компании его пролонгировали. Отказов продолжать сотрудничество у нас не было», — говорит господин Селезнев.

Что в итоге: быть или не быть

Мы провели с вами много времени, детально изучая способы самостоятельного существования на рынке недвижимости, опросили владельцев крупных агентств, наемных топ-менеджеров, и вольных игроков разных мастей. И вот какой напрашивается вывод.

Если риэлтор готов стать самостоятельным, то его удержать практически невозможно. Удобный офис в центре, хороший процент, приятные коллеги – все это можно поставить на карту ради того, чтобы ни с кем не делиться.

Если человек готов рисковать стабильностью ради возможности резко увеличить свой доход, работать по 18 часов в сутки, ошибаться и исправлять собственные ошибки, нести ответственность за свои решения, то, скорее всего, у него все получится. За высокие прибыли, конечно, придется побороться, но доход явно будет выше, чем у простого риэлтора или начальника отдела.

Но другие, взвесив все плюсы и минусы, в итоге принимают решение остаться в наемниках. «У меня было свое небольшое агентство недвижимости – я, мой партнер-соучредитель и 5-6 человек подчиненных, но через три года постоянного стресса мне пришлось уйти – не выдержало здоровье, да и в семье начались проблемы. Партнер, кстати, остался «у руля», у него все хорошо, и разошлись мы полюбовно», — рассказала RealEstate.ru руководитель отдела одного из известных на рынке агентств, пожелавшая остаться неназванной. Да, во время ведения своего бизнеса финансовое благосостояние нашей собеседницы серьезно увеличилось, но, по ее собственному признанию, расходы на врачей и операцию в Германии сожрали большую часть накопленного…

Впрочем, и те кто рискнул, и те, кто остался на прежнем месте, сходятся в одном: прежде чем принимать решение, нужно все трезво и детально оценить. Надеемся, что мы вам в этом помогли.

Автор: Наталья Бессонова

Для получения юридической консультации или заказа услуг, свяжитесь с нами:
Телефон/факс: +7 (812) 640-28-12
Моб. тел.: 8-905-205-47-00 (Билайн)
E-mail: [email protected].
Заказать услуги можно также круглосуточно через Интернет, заполнив форму.


Под ключ! Быстро и удобно для Вас! Срок 7 дней! Подробнее.

Первые шаги для открытия своего агентства недвижимости

Многие наивно полагают, что для начала деятельности достаточно зарегистрироваться как ИП или ООО, снять офис, дать рекламу… и клиенты потекут рекой.

Действовать по этой схеме может только человек, имеющий большую актуальную базу клиентов, опытных сотрудников и безупречную деловую репутацию.

В противном случае подойти к решению вопроса нужно совсем с другой стороны и продумать все нюансы будущей работы.

Сначала нужно определиться, с каким сегментом рынка вы будете работать:

  • заниматься элитной недвижимостью,
  • жильем эконом класса,
  • коммерческой недвижимостью
  • или загородной.

Это зависит от вашего личного опыта и готовности собрать команду профессионалов того или иного направления в недвижимости.

Четко определите круг потенциальных клиентов, на которых рассчитана ваша услуга. Это могут быть граждане с низким и средним достатком, желающие сменить район, увеличить площадь квартиры или продать унаследованное жилье.

А могут быть люди с большими деньгами, которые уже решили свои жилищные проблемы. Жилая и коммерческая недвижимость интересна им как надежный способ инвестирования свободных средств.

С учетом сегмента рынка и уровня дохода будущих клиентов заранее продумайте оптимальные площадки для размещения рекламы.

Выбор офиса для агентства недвижимости

Теперь можно подумать и об офисе. Критерии его выбора очень разнятся. Если ваши будущие клиенты – деловые люди, есть смысл снять или купить офис в деловом центре города. Как правило, эта категория граждан хорошо знает все эти места, и визит в такой офис не отнимет у них много времени.

Собираясь работать с недвижимостью эконом класса, лучше всего снять офис в спальном районе, чтобы всегда быть в поле зрения потенциальных клиентов. При этом офис должен быть в «проходном» месте, до которого можно легко дойти или удобно доехать на общественном транспорте.

Составьте бизнес-план. Не нужно заказывать или покупать готовый, составьте бизнес-план самостоятельно, если сомневаетесь, прочитайте статью «Как правильно составлять бизнес план». Просчитайте все расходы и возможные доходы.

Найдите средства на развитие бизнеса на первые 3-6 месяцев. Если ресурсов не хватает, вам может понадобиться кредит, подробнее читайте здесь. В дальнейшем эти средства будете черпать из прибыли.

Если по всем вышеуказанным пунктам у вас имеются четкие представления, если вы отдаете себе отчет в том, что сначала придется вкладывать деньги, и лишь потом пойдет прибыль, от расчетов можно переходить к действиям.

Практические шаги

Для начала зарегистрируйтесь. Вы можете работать либо как индивидуальный предприниматель, либо как юридическое лицо. Чаще всего, это – общество с ограниченной ответственностью. Разница между этими организационно-правовыми формами деятельности очень существенна.

ООО отвечает по своим долгам и обязательствам суммой в пределах своего уставного капитала, то есть теми деньгами, которые в качестве уставного капитала при открытии предприниматель положил на счет компании. ИП отвечает по тем же долгам и обязательствам всем своим личным имуществом.

Как только получены документы о регистрации, можно снять офис. Размер офиса зависит от размаха вашей деятельности и предполагаемого количества сотрудников. Но даже в самом маленьком офисе должен быть кабинет руководителя, переговорная, кабинет для персонала.

Далеко не каждый посетитель будет доволен необходимостью разговаривать с агентом на виду у остальных сотрудников офиса. Поэтому необходима переговорная комната, где можно создать более непринужденную и располагающую к откровенному разговору атмосферу.

Кадры решают все

Какими качествами должен обладать идеальный сотрудник риэлторского агентства? Безусловно, это отменные профессиональные качества, высокие моральные принципы, терпение, деликатность. Только в этом случае руководитель может быть уверен в том, что его сотрудники смогут оказать клиенту качественную услугу и оставить самое благоприятное впечатление о себе и компании.

Нравственная составляющая не менее важна, она дает уверенность в том, что сотрудник не уведет клиента «налево», а всю прибыль принесет агентству.

Если вы уверены в профессионализме агентов, но не уверены в их лояльности к компании, на первых порах можно организовать работу по схеме «Эксперт – агент». В этом случае работу на рекламном телефоне и прием клиентов в офисе осуществляют только опытные и заслуживающие доверия эксперты.

Они заключают договора и, что называется, ведут клиента. За каждым экспертом закрепляется несколько агентов, между которыми эксперт распределяет работу по выполнению договоров. В обязанности агента входит показ квартир, подбор нужных вариантов, сбор необходимых документов, рутинная работа с клиентом.

Все самые ответственные этапы сделки регулирует исключительно эксперт. Он же несет и ответственность за результаты работы. Поэтому, как правило, эксперты при такой системе работы получают солидные проценты. В то время как агентов на первом этапе вполне можно ограничить небольшой фиксированной заработной платой.

Осуществляя набор сотрудников, руководитель должен подумать о юридической грамотности своих сотрудников. В идеале – это юрист, специализирующийся на вопросах недвижимости. Хотя на практике агентства ограничиваются приемом сотрудников, отлично знающих жилищное право и кодексы РФ, которые регулируют все вопросы, связанные с недвижимостью.

Очень важным сотрудником для любого агентства недвижимости является секретарь. Это должен быть ответственный, грамотный человек с безупречным знанием компьютера и основ ведения статистики.

Помимо обычной для секретаря работы, на этого человека можно возложить обязанности по сбору аналитики, а именно:

  • сколько и по какой рекламе звонили,
  • сколько звонков принял сотрудник на рекламном телефоне,
  • сколько заключил договоров,
  • сколько клиентов обратились в компанию повторно или порекомендовали ее своим близким.

Такую статистику лучше всего вести в форме таблиц. Статистика за день или неделю ничего не даст. Сравнивая данные за несколько месяцев, руководитель увидит, кто из сотрудников наиболее результативен в плане заключения договоров и их реализации.

Правильно подобранные KPI (ключевые показатели эффективности) и накопленная статистика вместе дают возможность материально поощрять лучших сотрудников и построить систему мотивации. Учить или заменить тех, кто не справляется с возложенными обязанностями в полном объеме и показывает неважные результаты.

Бухгалтерию и ИТ услуги часто можно передать на аутсорсинг — http://predp.com/fin/terms/chto-takoe-autsorsing.html — это позволит сконцентрироваться на клиентах и продажах.

Выгодно ли открывать агентство недвижимости? Да, безусловно, при сегодняшних то ценах на недвижимость. Можете так же почитать статью как выбрать самый лучший и самый прибыльный бизнес. Для многих предпринимателей таким бизнесом стало открытие агентства недвижимости.

Организация рекламной кампании риэлторской фирмы

Реклама — это основа создания клиентской базы. При организации рекламной кампании учитывайте выбранный сегмент рынка и уровень дохода будущих клиентов. Это могут быть местные газеты, которые пользуются популярностью у большинства граждан или бегущая строка на местном телевидении.

Ну а если ваша будущая деятельность связана с оборотами очень больших средств – придется и на рекламу потратиться. Тогда вашей рекламной площадкой может стать деловой журнал, страницы центральных газет и серьезные рекламные блоки на телевидении.

При этом нужно помнить, что смешение рекламы, предназначенной для разных сегментов, недопустимо. И если вы работаете с жильем эконом и бизнес классов, это должны быть совершенно разные рекламные площадки. Да и содержание рекламы должно быть разным.

Одной из основных ошибок в организации рекламной компании своего агентства (и об этом свидетельствует статистика!) является тот факт, что подавляющее большинство новоиспеченных предпринимателей боятся ярко заявить о себе.

Чаще всего они стараются плавно влиться в общий хоровод под названием «рынок недвижимости». Не бойтесь яркой, нестандартной рекламы. Она не должна быть слишком агрессивной, чтобы не отпугнуть клиентов, но вполне может быть неожиданной.

Все ниши российского рынка недвижимости довольно плотно заняты. В настоящее время побеждают те, кто от количества переходит к качеству. И приходя на рынок, оказывает клиенту услугу на самом высоком профессиональном уровне, доказывая свою направленность на цивилизованность рынка.Только в этом случае клиент может рассчитывать на надежность агентства, в которое он обратился.

5 комментариев

Открытие агенства недвижимости в наше время сопряжено с огромным количеством проблем, так как на рынке присутствует очень большая конкуренция, да и к риелторам в Украине в последнее время относятся как к умельцам разводить людей.

Согласна с пунктом, что «кадры решают все», в агентстве недвижимости, как и в других подобных сферах, очень важно уметь находить подход к клиентам, при выборе сотрудников нужно уделять внимание их коммуникативным способностям, часто это умение может решить исход сделки.

Василий, согласна с Вами насчёт портала недвижимости. Это действительно достойная, надежная компания, с хорошей репутацией. Но думаю, что в Украине есть и другие честные компании, хотя, может, их не очень много. Конкуренция в этой сфере большая — это факт, но это не означает, что новичкам нереально добиться успеха. При желании всё возможно.